5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78六朝是指哪六朝位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季六朝是指哪六朝(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shà六朝是指哪六朝ng)海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 六朝是指哪六朝